La souscription de parts SCPI étant basée sur la mutualisation des investissements de différents secteurs (bureaux, commerces, santé, résidentiel, …), nos partenaires ( Sociétés de Gestion ) ont suivi l’ensemble de leurs acquisitions dans tous les secteurs touchés par la pandémie et nous ont confirmés que malgré les difficultés rencontrées, la baisse des rendements devrait être limitée.
Depuis plusieurs mois, la SCPI était devenue un placement très prisé. Cela se confirme avec la pandémie. En effet, dans un contexte de marché très volatil, l’investissement en SCPI apporte aux épargnants une réponses sécurisante.
Investir dans de l’immobilier « autrement », sans en avoir les inconvénients, ni la gestion quotidienne et permettre ainsi de mutualiser les risques et pérenniser un revenu.
Nous avons lu cet article qui a retenu toute notre attention : Le revenu ” SCPI comment bien choisir sa société de gestion”.Croissance Patrimoine Plus a sélectionné certains paragraphes que nous avons le plaisir de vous faire partager :
“Avec la crise sanitaire, beaucoup d’incertitudes planent sur l’horizon économique mondial et l’immobilier joue son rôle de valeur refuge, même s’il est difficile de se prononcer sur l’évolution à court terme des flux d’investissement et des valorisations.
La mutualisation des risques apportée par les SCPI, que ce soit en termes de nombre et de typologie de locataires, de localisation des immeubles et de durée des baux, permet d’accroître encore le niveau de sécurité par rapport à de la détention en direct d’un seul bien immobilier.
La sélection d’une bonne société de gestion de SCPI procèdera du même principe : la capacité à créer de l’alpha quelle que soit la situation du marché immobilier.
En effet, il se peut qu’un gérant soit performant dans une phase de marché immobilier favorable, à un moment où les prix et les loyers montent comme pendant les trois ou quatre années qui viennent de s’écouler, mais qu’il se révèle moins à l’aise en phase de marché baissier.
Pour juger de cela, il faut une profondeur d’historique suffisante et il sera donc délicat de juger une jeune société de gestion à l’aune de ce critère.
Le choix d’une société de gestion de SCPI est avant tout la sélection d’un expert immobilier qui va constituer et gérer un portefeuille d’immeubles diversifié et mutualisé en termes de risque locatif.
« Il est donc important d’évaluer dans quelle mesure le gérant de la SCPI est à même d’analyser le marché sur lequel il se positionne, d’avoir accès aux principales sources de transactions immobilières et d’en tirer parti pour acheter ou arbitrer les immeubles dans les meilleures conditions. »
La gestion locative
Enfin, un autre volet essentiel de la gestion de SCPI est la gestion locative : le gérant doit accompagner au plus près ses locataires, il doit en permanence rechercher l’optimisation du taux d’occupation physique et financier de ses immeubles.
Un immeuble vide représente un coût élevé (les charges locatives non récupérables) et un manque à gagner instantané de par l’absence de loyer facturé. Il faut donc en permanence arbitrer entre le risque de voir un locataire partir et l’effort que le propriétaire peut accorder pour fidéliser son locataire.
C’est d’autant plus vrai lorsque le cycle immobilier devient défavorable au propriétaire et favorable au locataire (années 2012-2015 par exemple).
Une société de gestion de SCPI sera donc jugée par rapport à cette capacité d’adaptation aux cycles du marché immobilier, ce qui nécessite bien sûr une expertise macro-économique globale pour bien appréhender les enjeux fondamentaux, mais également une connaissance locale du marché, par typologie d’actifs et par secteur géographique. »
Deux types d’acteurs se distinguent
– D’une part les grandes sociétés de gestion, souvent filiales de groupes bancaires ou assurantiels, qui auront accès aux marchés immobiliers «core» domestiques et internationaux, en général de grands immeubles de bureaux situés dans des métropoles tertiaires au rayonnement international ;
– Et d’autre part des sociétés de gestion plus indépendantes qui auront parfois tendance à se spécialiser sur des marchés de niche, comme l’immobilier de santé ou le commerce, ou encore les actifs de bureaux dans des métropoles régionales.
À chacun son expertise, l’important étant d’être capable de délivrer aux associés de la SCPI le rendement qu’ils en attendent avec un niveau de risque contrôlé.
Evaluer les risques
Pour conclure, et faire le lien avec la crise actuelle du Covid-19, il est utile de comprendre que comme pour toute classe d’actifs, le niveau de risque d’une SCPI dépend de son degré de diversification, et de la prudence du gérant.
Il est ainsi opportun de rappeler que le cadre réglementaire qui régit le marché de la pierre papier en France est extrêmement strict, l’Autorité des marchés financiers (AMF) exerçant un contrôle permanent sur les sociétés de gestion et les véhicules.
En particulier, le niveau d’endettement des SCPI est très contraint par les textes prudentiels, ce qui les met dans la pratique à l’abri d’une crise de liquidité.
En cette période particulièrement incertaine, il est néanmoins recommandé de sélectionner les sociétés de gestion ayant eu l’approche la plus conservatrice dans la constitution et la gestion de leur patrimoine, celles ayant donc le moins utilisé la capacité d’endettement des véhicules et ayant constitué des «réserves pour l’hiver», ce que l’on nomme dans le jargon des SCPI le report à nouveau (RAN), qui permet de compenser d’éventuelles baisses de distribution à venir.
Source de l’article : https://www.lerevenu.com/immobilier/scpi/scpi-comment-bien-choisir-sa-societe-de-gestion
