Nous avons vu l’article,
« SCPI : le bon plan du démembrement de propriété pour préparer sa retraite »
de la revue Capital en date du 20/08/2019 qui a retenu toute notre attention.
Source de l’article : https://www.capital.fr/votre-argent/scpi-le-bon-plan-du-demembrement-de-propriete-pour-preparer-sa-retraite-1347814
En effet, l’acquisition de parts de SCPI en démembrement permet de répondre à de nombreux objectifs : se constituer un patrimoine, préparer la retraite, sans soucis sur la gestion locative prise en charge par la société de gestion.
Croissance Patrimoine Plus a sélectionné certains paragraphes que nous avons le plaisir de vous faire partager :
Avec les SCPI, il est possible de différer la perception des loyers grâce au démembrement de propriété. Une bonne solution pour se constituer un capital dès aujourd’hui, éviter la fiscalité liée à son placement et s’assurer des revenus complémentaires au moment de la retraite.
Vous voulez placer votre argent mais vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus complémentaires dans l’immédiat ? Avec les SCPI, c’est possible ! Il suffit d’acquérir des parts en « démembrement de propriété» Cette opération consiste à ventiler la pleine propriété des parts de SCPI en deux parties. D’un côté, il y a la “nue-propriété” (la propriété des murs) et, de l’autre, “l’usufruit” (la jouissance du bien et des revenus locatifs issus de la location de ce bien). »
« Pour l’épargnant (le nu-propriétaire donc), cette opération présente plusieurs avantages.
D’abord, puisqu’il renonce à la perception des loyers issus de la SCPI pour une durée déterminée, il profite, en contrepartie, d’une décote sur le prix d’achat des parts “d’environ 20% sur 5 ans et d’environ 32% sur 10 ans”. Plus la durée de l’opération est longue, plus cette décote est importante. »
« Autre avantage : puisque l’épargnant ne perçoit pas de revenus fonciers pendant l’opération, son investissement en SCPI n’est, logiquement, soumis à aucune fiscalité (pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux, etc.). Et, pour les plus fortunés, cette opération “sort de l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)”, »
« Au terme de l’opération de démembrement, en effet, l’épargnant récupère la pleine-propriété de ses parts de SCPI. Il peut donc commencer à percevoir les loyers issus de son investissement. De plus, il se retrouve à la tête d’un capital plus important que sa mise initiale, puisqu’il récupère les parts de SCPI à leur valeur “pleine”, c’est-à-dire sans la prise en compte de la décote. A noter que, grâce à la revalorisation des parts de SCPI chaque année (de l’ordre de +0,5% par an en moyenne, selon P Bourdois, qui se base sur les évolutions observées jusqu’alors), son capital est d’autant plus important à l’issue du démembrement. »
Pour mieux visualiser, Croissance Patrimoine Plus a réalisé une étude de valorisation patrimoniale.
Pour cet exemple nous avons pris un couple de 52 ans qui investissent 100 000€ dans l’acquisition de parts de SCPI en Nue Propriété (démembrement), afin de percevoir des revenus au moment du départ à la retraite. Durée de démembrement 10 ans.
Nous avons effectué une simulation avec un panel de 3 SCPI parmi celles que nous proposons :
- Investissement de 35000€ dans l’acquisition de parts de SCPI Epargne Pierre. La valeur de la nue-propriété est de 65% soit une décote de la valeur de la part de 35%. Le rendement de la SCPI en 2018 a été de 5,97%.
- Investissement de 35000€ dans l’acquisition de parts de SCPI Pierval Santé. La valeur de la nue-propriété est de 67% soit une décote de la valeur de la part de 33%.Le rendement de la SCPI en 2018 a été de 5,05%.
- Investissement de 30000€ dans l’acquisition de parts de SCPI Vendôme Régions. La valeur de la nue-propriété est de 63% soit une décote de 37% de la valeur de la part. Le rendement de la SCPI en 2018 a été de 6,03%.
Au terme de la durée de démembrement de 10 ans, notre couple récupère l’usufruit et détient donc la pleine propriété de l’ensemble de ces parts de SCPI. Aussi, la valeur investie sur la SCPI Epargne Pierre s’élève à 53845,30€, celle sur Pierval Santé à 52230€ et celle sur Vendôme Régions à 47618,50€.
Pour un investissement de 100 000€, notre couple détient au terme des 10 ans un patrimoine de 153 693,80€ soit un enrichissement de 53 693,80 € .La perception des revenus débutera dès la reconstitution de la pleine propriété sur la base de 153 693,80€.
*Nous n’avons pas pris en compte une éventuelle revalorisation de la part.
