Calcul de la plus-value lors de la cession d’un bien locatif.
Quels travaux peuvent être pris en compte ?
A Retenir
Pour calculer une plus-value immobilière (prix de cession – prix d’acquisition), le prix d’acquisition peut être majoré du montant engagé pour la réalisation de certains travaux.
Seules les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration peuvent venir en majoration du prix d’acquisition. Les dépenses de réparation et d’entretien ne peuvent pas, quant à elle, majorer le prix d’acquisition du bien.
Rappel :
Les dépenses d’amélioration sont celles qui ont pour effet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (par exemple : installation d’un ascenseur sans remplacement d’un ascenseur existant, installation d’un chauffage central ou d’une climatisation dans un bien qui en était dépourvu, réalisation de travaux d’isolation etc.).
Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui ont pour effet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état.
Aussi, en présence d’un bien locatif, les dépenses de travaux peuvent venir majorer le prix d’acquisition si :
- Il s’agit de dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration ;
- Ces dépenses ont été effectivement supportées par le vendeur ;
- Ces dépenses n’ont pas été précédemment prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (elles n’ont pas été déduites des revenus fonciers) ;
- Ces dépenses ont été réalisées par une entreprise.
Voici quelques exemples de dépenses :
1 – d’amélioration permettant de pouvoir majorer le prix d’acquisition du bien :
- Installation d’une climatisation permettant de produire de l’air chaud et de l’air froid, en remplacement d’une climatisation ne permettant de produire que de l’air froid ;
- Pose d’une terrasse, alors que le logement en était dépourvu ;
- Pose d’ascenseur avec mise en place d’une alarme autonome, alors que le logement en était dépourvu ;
2 – de réparation et d’entretien ne permettant pas de pouvoir majorer le prix d’acquisition du bien :
- Travaux de rénovation des sanitaires sans y apporter de nouvel élément de confort ;
- Pose de garde-corps alors que le logement en disposait déjà.
Les dépenses d’amélioration s’entendent donc de toutes les dépenses permettant au logement de disposer d’un équipement nouveau, ou de remplacer un équipement préexistant par un équipement disposant d’un élément de confort supplémentaire.
Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de la simple remise en état ou du simple remplacement d’un équipement préexistant, sans qu’aucun nouvel élément de confort ne soit apporté au bien.
Plus-value immobilière et logement loué nu
En présence d’un bien productif de revenus fonciers, les dépenses qui peuvent venir en majoration du prix d’acquisition dépendent du régime fiscal (régime réel ou micro-foncier).
Plus-value immobilière et revenus fonciers au régime réel
En présence d’un bien loué nu dont les revenus sont déclarés au régime réel, seules les dépenses suivantes, supportées par le propriétaire vendeur, peuvent venir en majoration du prix d’acquisition :
- Les dépenses de construction, de reconstruction, ou d’agrandissement ;
- Les dépenses d’amélioration qui n’ont pas fait l’objet d’une déduction au titre des revenus fonciers (notamment car elles ont généré un déficit foncier reportable qui n’a pas été imputé au jour de la vente ou qu’elles ont été réputées indissociables de travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement).
Plus-value immobilière et revenus fonciers au régime micro
En présence d’une déclaration au microfoncier, l’abattement forfaitaire de 30% est réputé tenir compte de l’intégralité des charges déductibles des revenus fonciers (notamment les dépenses d’amélioration).
Ainsi, seules les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement peuvent venir en majoration du prix d’acquisition.
Si ces dépenses ont ouvert droit à réduction d’impôt, seul le montant de la dépense qui excède l’assiette de la réduction d’impôt peut venir majorer le prix d’acquisition.
Plus-value immobilière et logement loué meublé
En présence d’un bien loué meublé, une ambiguïté n’est pas traitée dans la loi concernant le traitement des dépenses ayant fait l’objet d’un amortissement.
En effet, le BOFiP exclut les dépenses qui ont été déduites, pour la détermination de l’assiette imposable, du revenu global ou des revenus catégoriels ; et les dépenses qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.
Or, en matière de location meublée, les travaux constituent des immobilisations qui font l’objet d’un amortissement : ils ne viennent pas en déduction du revenu catégoriel mais réduisent in fine l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu.
Notre avis
Le principe de non-majoration du prix d’acquisition par le montant des dépenses ayant fait l’objet d’une déduction des revenus fonciers semble applicable en matière de dépenses ayant fait l’objet d’un amortissement.
Ainsi, tous les travaux réalisés dans le cadre d’une location meublée, qu’ils aient fait l’objet d’un amortissement ou que les revenus aient été déclarés au régime micro-BIC, ne pourraient a priori pas venir en majoration du prix d’acquisition.
Aussi, par prudence, il conviendrait :
- Soit de retenir le forfait travaux de 15% ;
- Soit de ne tenir compte que du montant de la dépense à hauteur des amortissements qui n’ont pas encore été déduits au jour de la vente.
